Жильё с просрочкой. Чем опасен долг за ипотеку
На конец 2019 года долг заёмщиков российских банков вырос почти на 11% по сравнению с 2018 годом. А задолженность по ипотеке — на 16%. Лайф разбирался, с какими проблемами сталкиваются заёмщики при просрочке и как их можно решить.
В конце декабря прошлого года пресс-служба Банка России сообщила, что общая сумма ипотечной задолженности россиян приблизилась к 7,6 триллиона рублей, увеличившись за год на 16,4%. Причин для просрочки платежей банку множество. Однако чем больше долг, тем больше проблем потом может возникнуть у заёмщика.
Проблемы должника
В первую очередь просрочка по ипотеке испортит кредитную историю заёмщика. В дальнейшем ему будет сложно получить одобрение кредита в любом банке. Кроме того, за просрочку начисляются пени и штрафы, которые обязательно нужно оплатить.
Впрочем, основной риск заёмщика-должника заключается в том, что в конечном итоге он может лишиться своей недвижимости, являющейся предметом залога по ипотеке у банка-кредитора, говорит директор по работе с клиентами «БКС Премьер» Николай Соколов. Однако если заёмщик продолжит наращивать свой долг перед банком, то сначала кредитор предпримет шаги по взысканию задолженности по стандартной схеме, которая применяется при взыскании просрочки в потребительских, беззалоговых кредитах, а затем кредитор в судебном порядке сможет изъять и сам предмет залога, даже если это единственное жилье.
— В российском законодательстве есть норма, которая защищает граждан от потери единственного жилья и входит в состав так называемого «имущественного иммунитета». В соответствии со статьёй 446 ГК РФ в перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, входит и единственное жильё, которое нельзя изъять в счёт оплаты долга. Однако в случае с ипотечным жильём законодательные нормы, регулирующие взаимоотношения между заёмщиком и кредиторами, содержатся в отдельном ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». И в случае с жильём, которое приобретается с привлечением кредитных средств и является предметом залога, [его] могут изъять в судебном порядке в счёт оплаты долга, даже если жильё — единственное, — объяснил Николай Соколов.
Как решить проблему с просрочкой?
В случае возникновения финансовых трудностей с выплатами прежде всего стоит сообщить об этом кредитной организации и договориться о возможных путях решения проблемы. Генеральный директор АПРИ «Флай плэнинг» Владимир Савченков отметил, что банк может предоставить заёмщику кредитные каникулы. Это означает, что заёмщик определённый период времени сможет выплачивать только проценты и не гасить основной долг, что существенно сократит размер платежа по кредиту.
Возможна и реструктуризация долга (пересмотр суммы ежемесячного платежа в сторону его уменьшения и с увеличением срока выплат). На худой конец можно продать недвижимость. Это длительная процедура, в результате которой долг возвращается банку в полном размере.
Владимир Савченков
генеральный директор АПРИ «Флай плэнинг»
Эксперт Николай Соколов отметил: если заёмщик потерял работу (уволен по сокращению, в связи с закрытием компании), необходимо проверить, приобретал ли он при оформлении ипотеки полис страхования риска потери работы. Он пояснил, что этот тип страхования предлагается как дополнительная мера защиты при оформлении ипотечной сделки, но обязательным не является. Но если такая страховка была оформлена, заёмщику необходимо обратиться в страховую компанию.
— Похожая ситуация может возникнуть и в случае, если финансовые сложности возникли у заёмщика из-за проблем со здоровьем. Тогда необходимо внимательно прочитать условия полиса и договора страхования жизни заёмщика, поскольку в случае, если страховка предусматривает и покрывает риск возникновения заболевания, ему также необходимо связаться со страховой компанией, — пояснил эксперт.
При этом следует понимать, что все эти варианты будут возможны только в случае погашения заёмщиком накопившихся пени и штрафов и, возможно, текущей просрочки. Если же в ближайшей перспективе банк и заёмщик не видят реального срока, в который заёмщик сможет вернуться в график платежей, банк в соответствии с договором ипотеки может начать процедуру реализации недвижимости из-под залога.
В этом случае по факту продажи залоговой недвижимости банк сначала компенсирует свои издержки, погасит пени, штрафы, оставшийся основной долг, а остаток средств вернёт заёмщику. Обязательства заёмщика таким образом будут погашены.
