Ограниченная льгота. Что не так с новой программой господдержки ипотеки

С 2018 года в России заработала новая программа господдержки ипотеки. Несмотря на все плюсы, она содержит существенные недочеты, которые ставят под сомнение эффективность этой меры.

Словосочетание «ипотека с господдержкой» уже стало устойчивым. С начала 2018 года запущена новая программа поддержки, в соответствии с которой ставка по ипотеке для семей, у которых родится второй ребенок, составит 6% в первые три года. А если происходит еще одно прибавление в семействе, то льготная ставка продлевается дополнительно на пять лет. Минстрой, по словам Путина, оценил охват программы в полмиллиона семей.

Напомним, что в позапрошлом году завершилась куда более масштабная программа поддержки, действовавшая два года. Она, конечно, помогла и банкам, и клиентам, но главной ее целью была поддержка экономики через помощь застройщикам. На пике кризиса без этой программы многие компании столкнулись бы с серьезными трудностями. А это автоматом потянуло бы за собой кучу других проблем, связанных с замороженным строительством, митингами обманутых дольщиков и так далее.

В сущности, ипотека — один из тех сегментов экономики, который уже давно прекрасно регулирует себя сам рыночными способами. И если прошлая программа была задействована примерно в 30−35% выданных кредитов, то новая, очевидно, не станет столь масштабным проектом. Среди причин — как демография, так и разные сдерживающие ограничения. Усилия по изменению демографической ситуации в стране очень важны. Это одна из ключевых задач государства, которую оно должно так или иначе решать. Однако в самой программе есть ряд деталей, которые являются как минимум дискуссионными.

Во-первых, в поддержке, очевидно, нуждаются и «более многодетные» семьи, у которых рождается четвертый или пятый ребенок. Еще одно существенное ограничение заключается в том, что ипотеку по этой программе, по большому счету, можно взять только на новостройку.

И это не совсем правильно. Покупка квартиры в новостройке подразумевает, что потребуется некоторое время на постройку объекта, комиссию и ремонт. Последний, как известно, в новостройке занимает даже при самом благополучном раскладе несколько месяцев и требует разнообразных ресурсов — и финансовых, и душевных.

В этой ситуации для многих семей с совсем маленькими детьми логичным выходом могла бы стать покупка квартиры на вторичном рынке: в некоторых случаях можно просто заехать и жить или ограничиться косметическим ремонтом, существенно менее сложным. Таким образом, от программы господдержки, при всех ее плюсах, оказывается отрезанной существенная часть потенциальных получателей. Теоретически программа позволяет покупку вторичного жилья у компании, но по факту таких объектов очень немного.

Есть и другие ограничения, которые распространяются, в том числе, и на молодые семьи. Одно из них — это требования к первоначальному взносу. Последние нововведения Центробанка установили ограничения для ипотеки с первоначальным взносом менее 20% и, по сути, запрет ипотеки с первоначальным взносом менее 10%. Это действительно больной вопрос.

С одной стороны, давно доказано, что чем выше размер первоначального взноса, тем меньше вероятность неплатежей, причем это не только российская, но и зарубежная статистика. С другой — молодым семьям действительно сложно накопить на первоначальный взнос, особенно в том случае, если люди живут в съемной квартире и не располагают средствами от продажи другой недвижимости.

И здесь есть над чем подумать, особенно с учетом имеющегося опыта работы с материнским капиталом. Комбинирование поддержки и выделение капитала на первоначальный взнос могло бы стать очень хорошим подспорьем.

Следующее ограничение — стоимость жилья. Одно только субсидирование ипотечной ставки не улучшит ситуацию с жилищными условиями семей, пока стоимость квадратного метра не станет доступной для людей со средним доходом, особенно в городах-миллионниках.

Таким образом, решение обозначенных выше вопросов действительно может дать дополнительный толчок для улучшения демографической ситуации в стране, а также для развития и поддержки молодых семей. Ведь, по данным АИЖК, около половины ипотечных кредитов как раз и оформляют молодые семьи с одним или двумя детьми.