Как сэкономить на налогах при продаже квартиры

Продажа квартиры представляет собой получение дохода, который в соответствии с законодательством РФ подлежит налогообложению в размере 13 процентов. Однако государство предусматривает и различные механизмы их снижения, а также возможность продавать недвижимость без уплаты налогов при владении объектом определенное количество времени.

С 2016 года действуют более жесткие правила в части налогообложения при продаже недвижимости. Если ранее срок владения, позволявший собственнику продавать квартиру без уплаты налогов, составлял 3 года, то теперь он увеличен до 5 лет. Следует учитывать, что правила применяются только к недвижимости, приобретенной после 1 января 2016 года, так что, если квартиру вы приобрели раньше, то ничего платить не нужно.

Также 3-летний срок сохранился и для следующих категорий продавцов:

• Первая категория — граждане, получившие квартиру в порядке приватизации.
• Вторая категория — граждане, получившие квартиру по договору дарения или в порядке наследования от членов семьи или близких родственников.
• Третья категория — граждане, являвшиеся плательщиками ренты, недвижимость которым была передана по договору пожизненного содержания с иждивением.

Также каждый гражданин вправе использовать один из двух видов налогового вычета для уменьшения налогооблагаемой базы. Первый вариант — это использование налогового вычета в фиксированной сумме. Для квартиры, а также для любой другой жилой недвижимости его размер составляет 1 миллион рублей.

Второй вариант налогового вычета – это уменьшить базу на сумму расходов на приобретение квартиры. Такие расходы обязательно должны быть документально подтверждены, иначе налоговая откажется признавать ваше право на использование вычета (расписки продавца о получении денег, приходные кассовые ордера, платежные поручения) Каждый из этих вычетов может значительно уменьшить ваш налог, однако выбор того или иного способа зависит от конкретных обстоятельств сделки.

Если вы получили имущество в дар или в порядке наследования, то никаких расходов вы не понесли, следовательно, вы можете использовать только фиксированный вариант вычета. Если же, наоборот, вы приобрели квартиру и продаете ее фактически ненамного дороже, то стоит использовать второй вариант вычета. Фиксированный вычет, при этом, применяется в отношении собственника, а не объекта имущества, поэтому при продаже нескольких квартир в течение года использовать его отдельно для каждой вы не сможете. В сумму вычета также может включаться сумма материнского капитала и единовременных субсидий на приобретение жилья, которые уменьшают сумму доходов при продаже квартиры.

Отдельно можно отметить, что на практике используется еще один способ, не прописанный в законодательстве и ему противоречащий. Продавцы часто договариваются с покупателями о занижении цены квартиры, когда в договоре сумма прописывается в меньшем размере (иногда это сумма вычета — 1 миллион рублей), а передача оставшихся средств подтверждается расписками. Хоть этот способ и распространен, но в нем есть и свои опасности – при возникновении судебных споров взыскать так называемый «хвост», не указанный в договоре, вам будет сложнее, чем официальную сумму.

Налоговая декларация, договор купли-продажи, а также документы, подтверждающие ваше право на вычет должны быть предоставлены в налоговую службу по месту жительства не позднее 30 апреля того года, который следует за годом продажи имущества. В целом можно сказать, что при грамотном подходе и правильных расчетах сумму налога можно серьезно уменьшить. Перед сделкой заранее посчитайте, налог в каком размере вам нужно будет оплатить, чтобы понять, какой вычет использовать для сокращения свои расходов до минимума.