Десять главных событий 2019 года на рынке недвижимости России
МОСКВА — РИА Недвижимость. Уходящий год вновь выдался непростым для отечественного рынка недвижимости. Изменившиеся условия ведения девелоперского бизнеса, споры вокруг нацпроектов, прорывные решения и новые тренды — РИА Недвижимость вспоминает десять главных событий 2019 года.
Застройщики перешли на новые правила игры
Самым значимым событием для отечественной строительной отрасли стал, конечно же, переход на систему эскроу-счетов. С 1 июля девелоперам перекрыли доступ к деньгам дольщиков, отныне они должны храниться на специальных счетах до окончания строительства.
Впрочем, переход был плавным, и значительная часть проектов получила возможность достроиться по старым правилам. Главными критериями стали готовность объекта в 30% и не менее 10% площадей, проданных по договорам долевого участия. Из 118 миллионов квадратных метров жилья, находящегося в стадии строительства, критериям соответствуют 70 миллионов «квадратов». Всего из более чем 3,8 тысячи застройщиков страны на новый механизм перешло порядка 800 компаний. При этом в Минстрое обнаружили, что порядка 1 миллиона квадратных метров находится в «серой» зоне, не попадая вообще ни под какие критерии. В то же время вице-премьер Виталий Мутко приводил еще более тревожные цифры — по его словам, 3,5 миллиона квадратных метров придется достраивать с помощью властей в «ручном режиме».
По данным Банка России, за полгода в российских банках открыто более 23 тысяч эскроу-счетов.
И уже порядка 900, с общей суммой в 1,6 миллиарда рублей, из них раскрыто, то есть объекты достроены, и застройщики получили право распорядиться деньгами дольщиков. Между тем, застройщики до сих пор не оставляют надежд, что им будет позволено раскрывать счета поэтапно, по мере выполнения работ, но дискуссия насчет этого продолжится уже в следующем году.
Видимо, в следующем году также станет ясно, насколько сильно реформа отразится на рынке. Хотя аналитики уже сейчас видят замедление активности со стороны застройщиков. В частности, в компании «Метриум» подсчитали, что за три первых квартала этого года в Москве в продажу вышло на 23% меньше проектов, чем годом ранее. Остается открытым и вопрос о том, каким будет рост цен на новостройки. В Сбербанке уже отметили увеличение себестоимости проектов, которые застройщики компенсируют в ценах для потребителей. Впрочем, в том же Сбербанке выявили тенденцию, что у проектов с эскроу-счетами темпы продаж выше, чем обычно.
Тренд на укрупнение девелоперов
В 2019 году продолжилась консолидация девелоперского рынка в руках крупных игроков и уход с него небольших компаний, чему во многом поспособствовали законодательные изменения.
Так, по данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), за три квартала в России обанкротилось 133 застройщика, что сопоставимо со всем предыдущим годом, когда банкротами были признаны 111 застройщиков, а еще 39 вошли в одну из стадий банкротства.
Среди банкротов этого года в основном небольшие компании, у которых в строительстве не более четырех домов, средняя площадь которых не превышает восьми тысяч квадратных метров. Главной причиной, по словам экспертов, стали ужесточение требований к застройщикам и запрет привлекать деньги дольщиков напрямую. В Минстрое и ЦБ даже задумались о необходимости субсидировать ставки по кредитам стройкомпаниям, работающим в малых городах, правда, Минфин занимает по этому вопросу, по словам замглавы ведомства Алексея Моисеева, «очень осторожную позицию».
Зато топовые девелоперы чувствовали себя неплохо. Например, крупнейший застройщик страны ПИК за первые три квартала увеличил продажи по сравнению с тем же периодом прошлого года на 12%, до 156 миллиардов рублей. У «Самолета» за это же время показатель вырос на 17%, до 33 миллиардов, у «Донстроя» — на 69%, до 58,8 миллиардов, у Setl Group — на 48%, до 79,3 миллиарда, а у «Эталона» — на 26%, достигнув 55,8 миллиарда.
«Эталон» в этом году отличился еще и тем, что сменил собственников, объединившись с московским девелопером «Лидер-Инвест». Сделка прошла в два этапа — в феврале у АФК «Системы» «Эталоном» было куплено 51% акций «Лидер-Инвеста» за 15,2 миллиарда рублей, в августе — 49% за 14,6. При этом в феврале АФК «Система» приобрела у семьи основателя «Эталона» Вячеслава Заренкова 25% акций девелопера за 226,6 миллиона долларов. После закрытия сделки семья сохранила за собой миноритарный пакет в 5,7%, при этом сам Заренков отошел от управления петербургским девелопером.
«Сейчас начался тренд на укрупнение, и если та или иная компания не будет расти, укрупняться, значит, судьба ее может быть плачевной. Если бы сделки по приобретению «Лидер-Инвеста», которая закрыла полностью дефицит наших новых проектов на ближайшие пять лет, не было, то проблемы могли бы быть у «Эталона», — комментировал тогда Заренков.
Нацпроект по жилью: корректировка целей
Ровно год назад глава Минстроя Владимир Якушев заявил, что национальный проект «Жилье и городская среда» является самым противоречивым из всех нацпроектов. Министр пояснил, что, с одной стороны, отрасль подвергается серьёзному реформированию, а с другой — объёмы строительства должны быть увеличены. Год спустя можно констатировать: если реформированию отрасль подверглась, то объемы пока не выросли, и это большая головная боль всего Минстроя.
В прошлом году в стране было введено почти 76 миллионов квадратных метров жилья. Согласно нацпроекту, в 2024 году должно быть введено 120 миллионов, для этого показатели ежегодно должны расти. В этом году должно быть построено 88 миллионов. Но уже в начале года пришло понимание, что эта цифра нереальна, и планы нужно корректировать.
Ближе к концу года опасения стали подтверждаться, и замглавы Минстроя Никита Стасишин нашел в себе мужество публично констатировать неприятный факт: «Показателя в 88 миллионов квадратных метров мы в этом году не достигнем». По его словам, по итогам года ввод составит лишь 75−77 миллионов.
Услышанное не понравилось вице-премьеру РФ Виталию Мутко. Он заявил, что у Минстроя нет на сегодняшний день оснований надеяться на корректировку показателей.
«Не рассчитывайте на корректировку. Забудьте. Когда президент страны скорректирует вам показатель, в чем я сильно сомневаюсь, тогда будете говорить».