Почему проще взять кредит на «вторичку», а не на новостройку

Снижение ставок по кредитам и падение цен на недвижимость подстегнуло спрос на ипотеку. Однако россияне не торопятся брать займы на покупку квартир в новостройках: более 60% ипотечных кредитов банки выдают на покупку вторичного жилья.

Выдача ипотечных кредитов по итогам 2017 года достигнет рекордной отметки в 1,9 трлн. рублей, это почти на треть выше, чем в прошлом году.

При этом, драйвером роста ипотечного рынка стали кредиты не на покупку квартир в новостройках, а на покупку «вторички».

Они выросли на 29% в первом полугодии 2017 года, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Так, в 2017 году 69% банков увеличили ипотеку на «вторичку», в то время как на «первичку» только 28%. В 2015 году ситуация была противоположная.

В итоге, 60% ипотечных кредитов сейчас выдается на покупку вторичного жилья, 40% — на первичное жилье. Это сопоставимо с предкризисным уровнем. В 2015 году больше половины ипотечных кредитов приходилось на покупку первичного жилья.

Разворот ипотечного рынка в сторону вторичного жилья эксперты связывают с несколькими факторами.

Во-первых, завершилась госпрограмма субсидирования, которая заработала в марте 2015 года. По ней можно было получить кредит на покупку квартиры в новостройке под 12% годовых. Задачей программы, в том числе, было стимулирование выдачи ипотечных кредитов на «первичку».

Программа завершила работу, и пока государство не планирует субсидировать ипотеку «так массово и безадресно для всех граждан», сказал замдиректора департамента финансовой политики Минфина Сергей Платонов в ходе круглого стола RAEX. По его словам, прорабатывается вопрос адресных программ для отдельных граждан, ставки по таким кредитам могут быть на уровне 6%.

За время работы программы было выдано 928 млрд. рублей льготных кредитов, на которые бюджет потратил около 15 млрд рублей. Государство простимулировало выдачу свыше 900 тысяч ипотечных кредитов. «Программа в общей сложности помогла распродать на строительном рынке 26 млн. квадратных метров», — сообщил Платонов.

Для сравнения эта цифра в 26 раз превышает объем проданного жилья в московских новостройках в прошлом году.

Второй причиной увеличения ипотечных кредитов на «вторичку» стало падение ставок по ипотеке, которая снижалась вслед за ключевой. Центробанк в сентябре снизил ключевую ставку до 8,5%.

«Сейчас ставки по ипотеке у всех крупных игроков упали ниже 10%, линейка начинается с 9 до 9,8%. Ставки и дальше будут падать, хотя не с такой скоростью, как это было в рекордном 2017 году — падение на 3−4%. Никогда еще ставки не падали так быстро. Снижение ставок, это, безусловно, главный драйвер рынка», — отметил руководитель аналитического центра АИЖК Михаил Гольдберг.

Третьей причиной перевеса в сторону «вторички» стало падение цен. По данным Росстата, средняя цена квадратного метра типовой квартиры на «вторичке» снизилась с 54,5 тыс. рублей в 2015 году до 48,7 тыс. рублей в 2017 году.

В-четвертых, данные изменения связаны с рисками при покупке жилья в новостройке. Пример — обманутые дольщики, количество, которых, по данным Минстроя РФ, 38 тысяч человек, по неофициальным — в 2,5 раза больше.

Достигнутое на ипотечном рынке соотношение сохранится на этом же уровне и отвечает докризисным тенденциям, в том числе 2014 году, который был самым успешным по ипотеке, отмечают аналитики.

«Поскольку ситуация похожа на ту, которая была в 2014 году, то скорее всего такое соотношение сохранится и в будущем, если не будет каких-то дополнительных госпрограмм. Мы не ожидаем еще большего роста «вторички», — сказала ведущий аналитик «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.

При этом, что позитивно для вторичного рынка, то негативно для «первички». Застройщикам придется побороться за ипотечного покупателя. Для этого девелоперы уже запускают партнерские программы с банками, одна из которых ставка ниже рынка.

«Для стимулирования ипотеки на вторичное жилье застройщики запускают совместные программы с банками — когда часть ставки, компенсирует застройщик банка. Банк может выдавать жилье по заниженной ставке. Таких программ сейчас довольно много», — сказала Щурихина.