Отказ от ДДУ простимулирует малоэтажное строительство в России
На фоне изменений в законодательстве, связанных с переходом на проектное финансирование, ужесточающих в том числе требования к застройщику в части уставного капитала, опыта строительства и ввода в эксплуатацию необходимых объемов квадратных метров, новый импульс получит малоэтажное строительство.
Отказ от ДДУ даст толчок для развития таких сегментов, как дальние коттеджи, небольшие многоквартирные дома и т. д. Переход строительных компаний в малоэтажку неизбежен, если им не будут создавать препоны.
Что в многоэтажке
По новой схеме для строительства многоквартирных домов банк открывает классическое проектное финансирование, при этом финансирует только строительно-монтажные работы (СМР), которые в структуре себестоимости занимают от 40% до 60%. Все остальное — покупка земельного участка, необходимых мощностей, разработка проектной документации, создание маркетинговой концепции, реклама, услуги архитекторов и риелторов — финансируется за счет застройщика. Помимо этого ужесточаются требования к застройщикам — уставному капиталу, опыту строительства и сдачи объектов и т. д.
Все это приведет к таким последствиям, как значительное повышение цен на недвижимость, уход с рынка мелких и средних компаний, снижение качества строительства у крупных компаний, вхождение в состав крупных компаний государственных структур. Как результат мы получим низкое качество строительства и высокие цены либо цены будут регламентироваться сверху по принципу не рыночной, а государственной экономики. Конечно, в течение ближайших двух лет все еще продолжат работать на старых разрешениях на строительство, которых выдано достаточно много. Пару лет строительная отрасль продержится. Далее последует массовый уход компаний с рынка, банкротства. В регионах ситуация будет еще хуже.
Малоэтажка — входной билет на рынок
Помимо всех новых условий, для ведения строительной деятельности застройщик должен обладать соответствующим уставным капиталом и опытом строительства. К примеру, чтобы построить 20 тыс. кв. м, необходим опыт строительства и сдачи в эксплуатацию 5 тыс. кв. м; чтобы построить 100 тыс. кв. м — не менее 20 тыс. кв. м и так далее. С такими требованиями выйти на рынок новой компании становится практически невозможно. Только через малоэтажку — в малоэтажном строительстве требования те же, но меньше объем. Допустим, 12-этажный дом — это 10 тыс. кв. м, разрешение на возведение таких объемов компании без опыта просто не дадут. Новой компании проще получить разрешение на небольшой проект, например на строительство одного — пяти коттеджей с последующей их продажей после сдачи в эксплуатацию. Соответственно, именно малоэтажка позволит наработать опыт строительства.
Проекты малоэтажного строительства можно назвать наиболее стабильным форматом с точки зрения спроса (причем как в городском сегменте, так и в загородном). Причин несколько. Высота малоэтажных комплексов не превышает пяти этажей — соответственно, и срок их возведения меньше, и возможность задержки сроков строительства минимальна. Кроме низкой плотности застройки, в малоэтажке привлекают экологические характеристики локации (как правило, это непосредственная близость к комплексу воды и леса) и наличие нетиповых проектов, гармонично вписанных в окружающую среду.
На сегодняшний день доля малоэтажного жилья по России в целом составляет около 60% от общего объема строительства, в Московской области малоэтажные комплексы занимают более 11% от общего объема представленных на рынке проектов, в Новой Москве их доля составляет менее 10% от общего предложения. В Москве, на присоединенных территориях, основные перспективы развития малоэтажного жилья есть в ТАО: этот округ расположен дальше от МКАД, обладает низкой плотностью застройки и подходит для малоэтажного строительства как по локационным, так и по качественным экологическим характеристикам.
Зарубежный опыт
На фоне всех изменений и сокращения объемов строительства происходит разорение строительных компаний. Что им делать? Они не могут перепрофилироваться для работы в какой-то другой отрасли, все их мощности и ресурсы предназначены для строительства. То же самое происходило в недалеком прошлом во Франции, когда маржинальность сильно упала в связи со снижением цен на недвижимость после 2008 года. Разорилось множество мелких и средних девелоперов, и их функции взяли на себя строительные компании.
Девелоперская компания — это фактически организатор, который подбирает земельный участок, ищет кредитование, работает с архитекторами по созданию интересного проекта, делает экономическую модель, нанимает строителей, упаковывает продукт, разрабатывает маркетинговую стратегию. Девелоперская компания берет за это свою маржу. Поскольку маржинальность строительного бизнеса сильно упала, строительные компании были вынуждены взять на себя функции девелопера бесплатно, оставляя только строительную маржинальность. Это привело к снижению качества проектов, архитектурных решений.
Нас ожидает похожий сценарий. Одним из выходов для строительных компаний опять же может стать малоэтажное строительство. Это даст толчок для развития таких сегментов, как дальние коттеджи, какие-то небольшие многоквартирные дома. Дело в том, что стратегия государства в области строительства жилья в Московском регионе в свое время подразумевала комплексное освоение территории (КОТ). Застройщик должен был создавать большие кварталы со своей инфраструктурой, дворами, парковками, дорогами (все эти затраты повышали себестоимость строительства и конечную цену для покупателей).
В нынешних экономических условиях и при новых правилах игры на рынке у нас не будет компаний, которые осилят масштабные проекты КОТ. Малоэтажные же проекты предполагают более локальную застройку. Соответственно, мы увидим горемык — строительные компании, которые хотят строить небольшие проекты по пять — десять коттеджей, чтобы войти на рынок строительства больших многоквартирных домов.
Позитивные изменения — для кого?
Грядущие изменения окажут положительное влияние на банковский и государственный секторы. Переход на проектное финансирование поддержит банковскую систему. Участие государства в строительной отрасли заметно усилится, хотя и сейчас оно занимает значительную долю в связи с реновацией. В ближайшем будущем все масштабные стройки будут вести несколько крупных компаний с государственным участием. В частном секторе останется как раз малоэтажное строительство, и оно будет развиваться активнее.
Мы не знаем, как именно станет жить рынок недвижимости, но одно очевидно, что частный сектор всегда более эффективный управленец и более ориентирован на людей, нежели государственный.
