Ловушка для строителей: почему переход на эскроу-счета привел к снижению ввода жилья
Система проектного финансирования, или эскроу-счетов, введенная год назад, избавила покупателей жилья от риска влиться в ряды «обманутых дольщиков», однако привела к снижению объемов ввода жилья и спроса на него. О мерах, необходимых для отладки этой системы, рассуждает член общественного совета при Минстрое РФ Рифат Гарипов.
По информации Банка России, к 1 июля 2020 года застройщики заключили около 1400 договоров на проектное финансирование с банками. Сумма кредитов составила 1,45 трлн рублей. Всего в банках уже открыто 121 700 эскроу-счетов. Тем не менее по итогам I квартала 2020 года в совокупном объеме предложение с использованием эскроу-счетов занимало только 31%. Это притом что ввод жилья в России по итогам первых пяти месяцев текущего года по сравнению с аналогичным периодом 2019 года снизился на 5%. Так, в Москве в первом полугодии объем предложения сократился на 13%, а количество сделок уменьшилось на треть. В Петербурге объем предложения сократился на 19%.
на собственные средства и продавать готовое жилье либо претендовать на проектное финансирование в банках. Реализация объектов на деньги дольщиков стала невозможной.
За отсутствие рисков покупатели заплатили правом приобретения дешевого жилья на уровне котлована. Теперь на разнице в цене на строящееся и готовое жилье зарабатывает банк.
Он же, как более опытный инвестор, выступает гарантом возврата денег в случае, если объект не будет достроен.
Во избежание рисков финансовые институты на свое усмотрение ужесточают требования к застройщикам и проектам. В результате представителям малого бизнеса и девелоперам с нестандартными и инновационными проектами с сомнительной, на взгляд представителей банков, маржинальностью отказывают в получении кредитов. Вполне логично, что в приоритете оказываются лидеры бизнеса с понятными кредиторам объектами. Крупные компании пользуются банковскими деньгами и растущим за счет банкротства мелких фирм спросом. Такой подход ведет к монополизации отрасли, отсутствию здоровой конкуренции, без которой невозможна эффективная работа рыночного механизма и дальнейшее прогрессивное развитие жилищного строительства.
Еще одна проблема кроется в несовершенстве законодательной базы. Сегодня многие девелоперы повсеместно сталкиваются с отказом в проектном финансировании из-за несоответствия действующих генеральных планов муниципалитетов и правил землепользования и застройки (ПЗЗ) с установленными территориальными зонами. Так, например, в функциональных зонах условно выделяются подзоны, которые не подлежат застройке, или один и тот же участок делится на разные функциональные зоны. Региональные власти несвоевременно обновляют генпланы и вносят изменения в них. В итоге застройщики сталкиваются с проблемами, когда в последний момент приходится меня проект. Градостроительный кодекс РФ допускает внесение обоснованных изменений в генплан местными органами управления, но приоритет устойчивого развития территории при этом оказывается выше имущественных интересов застройщиков.
Другой немаловажный момент, который препятствует переходу застройщиков на новую схему работы, — это недостаток кредитных институтов для проектного финансирования. Среди банков, предлагающих услугу кредитования строительства, тоже должна быть здоровая конкуренция. Сейчас список банков насчитывает 95 позиций. Но девелоперы вынуждены мириться с отсутствием должной квалификации региональных сотрудников и огромным количеством дополнительных условий, которые банки выдвигают на свое усмотрение. Для получения проектного финансирования девелоперы, помимо доказательства своей надежности и маржинальности проектов, часто тратят время на оформление поручительства физических лиц, залогов векселей, недвижимого имущества и другие бюрократические процедуры.
Из-за недостатка конкуренции среди банков и отсутствия единого регламента возникает и большое количество дополнительных комиссий, не связанных с предоставлением кредитных средств.
Так, помимо затрат на обслуживание эскроу-счетов и процентной ставки за кредит, которая сегодня составляет в среднем 4−6%, застройщиков зачастую обязывают платить, например, за банковское сопровождение и аккредитив. Вместе с трудозатратами на преодоление бюрократических процедур это серьезно повышает себестоимость жилья в России, доступность которого сейчас и так сокращается из-за падения курса рубля и инфляции.
Спрос, а соответственно и доходность, бизнеса пока поддержала субсидируемая государством ипотека под 6,5%. Но уже к осени текущего года спрос закредитованного населения на банковский продукт может исчерпать свои ресурсы.
И наконец, говоря о трудностях перехода на проектное финансирование, необходимо упомянуть о необходимости поэтапного раскрытия эскроу-счетов для сокращения себестоимости строительства. Сегодня девелоперу приходится платить процент за весь объем занятых у банка денег в течение полного периода кредитования. При этом стройка требует непрерывного финансирования.
По завершении установленных договором этапов строительства могут начаться бюрократические проволочки с выдачей очередного кредита, и в этот период застройщик вынужден строить на свои средства.
Таким образом, после окончания строительства на счетах в банке может оказаться оплаченная, но неосвоенная часть кредита.
Далее, раскрыть эскроу-счета можно только после сдачи дома в эксплуатацию. Однако квартиры в доме могут быть полностью проданы задолго до этого момента. Все эти деньги дольщиков хранятся в банке, а не передаются застройщику. Банк может пустить их в оборот и заработать проценты, а девелопер, у которого по факту объект продан, продолжает строительство на заемные деньги (проектное финансирование) и платит за это проценты банку. Банки же зарабатывают и на покупателях, и на застройщиках. Поэтапное раскрытие эскроу позволило бы снизить кредитную нагрузку девелоперов и, соответственно, себестоимость строительных работ.
В то же время банки утверждают, что поэтапное раскрытие счетов противоречит самой цели проектного финансирования.: якобы после получения средств девелоперы могут в любой момент приостановить стройку, и проблема обманутых дольщиков так и не будет решена. Однако это не так: во-первых, застройщик сам заинтересован в завершении строительства и получении прибыли. Во-вторых, система эскроу не способна в полной мере защитить дольщиков от недобросовестных девелоперов: при расторжении договора покупатель не получит компенсации свыше установленного предела, ему не будут компенсированы проценты за ипотеку, а до момента расторжения договора может пройти не один год.
Пока Минстрой договорился с Центробанком только о незначительном смягчении условий: деньги с эскроу-счетов застройщикам будут выдавать сразу после сдачи объекта в эксплуатацию, а не при оформлении права собственности, как это оговаривалось ранее. Такое решение сэкономит компаниям от силы месяца три, вместо прогнозируемого экспертами сокращения роста себестоимости строительства на 5−15% при поэтапном раскрытии счетов.
В настоящий момент только своевременное проведение государством целого комплекса мероприятий способно поддержать совокупный спрос и предложение на необходимом для преодоления кризисных явлений на рынке недвижимости уровне.
Чтобы исключить длительные бюрократические проволочки при получении проектного финансирования, нужно привести в соответствие ПЗЗ и действующие генпланы городов путем принятия нормативно-правового акта на уровне правительства РФ. Банки необходимо обязать сформировать исчерпывающий перечень обеспечительных мер и разработать четкие критерии получения кредитов под строительство. Законодательный запрет на дополнительные комиссии и поэтапное раскрытие эскроу-счетов должны создать условия для сокращения себестоимости жилья и поддержание совокупного платежеспособного спроса в России.
