ДДУ на все четыре стороны: как покупать «первичку» в новых условиях

Рынок долевого строительства реформируется, идет переход к проектному финансированию и банковскому кредитованию. Эксроу-счета, обязательное банковское сопровождение сделок, что все это будет значить для покупателей.

В условиях постоянно меняющихся правил на рынке долевого строительства потенциальным покупателям жилья может показаться, что купить квартиру на вторичном рынке сегодня проще и безопаснее. И это действительно так, соглашается генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин. Однако, по его словам, разница в цене по-прежнему значительная. «В массовом сегменте и бизнес-классе квартира в строящемся на нулевом цикле комплексе на 20−30% дешевле, чем в готовом объекте», — говорит Игнахин. Так что в любом случае спрос на новостройки будет высоким. И в связи с многочисленными законодательными новшествами, полезным будет вспомнить, какие именно юридические аспекты необходимо учесть при покупке квартиры по ДДУ.

На стадии выбора

Проверить застройщика перед заключением договора долевого участия необходимо в любом случае, какой бы не была схема привлечения денег — напрямую или через счет-эскроу в банке, комментирует руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Ярослав Дарусенков. У застройщика нужно запросить разрешение на строительство, технико-экономическое обоснование проекта, заключение госэкспертизы проектной документации, проектную документацию со всеми изменениями, правоустанавливающие документы на земельный участок, советует он. «По закону застройщик должен предоставить весь пакет документов, а отсутствие даже одного, а уж тем более нескольких, является тревожным сигналом и повышает риски при покупке квартиры», — отмечает эксперт.

Также необходимо самостоятельно провести оценку деятельности застройщика: изучить его портфель завершенных проектов, отзывы покупателей квартир в построенных домах, советует генеральный директор Tekta Group Роман Сычёв. Полезно будет обратить внимание на партнеров застройщика. Так, наличие крупных и авторитетных банков, выдавших кредит на строительство и предоставляющих ипотечные займы клиентам застройщика, свидетельствует о том, что бизнес девелопера прошел тщательную проверку и вызвал доверие банкиров.

Тонкости заключения договора

Важно и то, что на практике сейчас одновременно применяются минимум четыре редакции Федерального закона № 214-ФЗ, и, прежде чем браться за проверку текста ДДУ и застройщика, необходимо понять, под какую из редакций закона попадает интересующий объект, напоминает руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов.

По общему правилу российского законодательства, закон обратной силы не имеет. На основе этого положения можно вывести следующую формулу для долевого строительства — к проекту будет применяться та редакция 214-ФЗ, которая действовала на момент заключения первого ДДУ застройщиком по данному объекту.

Наиболее показательными вэтом плане являются изменения в области обеспечения исполнения обязательств застройщика по ДДУ (страхование или уплата взносов в компенсационный фонд), уточняет Логинов.

Так, можно вывести следующую хронологию:

• с 1 января 2014 года по 20 октября 2017 года застройщики обязаны страховать ответственность по ДДУ;.
• с 20 октября 2017 по 1 июля 2018 года обязательное страхование отменено и вместо страховки уплачиваются взносы в компенсационный фонд (1,2% от цены ДДУ);.
• с 1 июля 2018 по 1 июля 2019 застройщик вправе самостоятельно выбирать между двумя вариантами — использовать ли при расчетах с дольщиками счета-эскроу или работать по старой схеме. Если застройщик выберет счета-эскроу, то взносов в компенсационный фонд не будет.
• И вот, наконец, в будущем — с 01 июля 2019 использование эскроу станет обязательным, а, соответственно, взносы также будут отменены.

«Поэтому не стоит удивляться, если в предлагаемом на заключение ДДУ (например, в августе 2018 года) будет присутствовать обязательное страхование, и взносы в фонд не предполагаются. Это лишь означает, что первый ДДУ по этому дому был заключен до 20 октября 2017», — рассуждает Логинов, отмечая, что нарушения закона в этом нет, несмотря на то, что страховка из действующей редакции 214-ФЗ исключена почти год назад.

Таким образом, согласно рассуждениям эксперта, застройщики не хитрят, а лишь работают по тем правилам, с которых начали заключать ДДУ, а чтобы не попасть в нежелательную ситуацию, важно придерживаться совета о самостоятельном изучении портфеля застройщика.

Кстати, информация о том, когда был заключен первый ДДУ по конкретному проекту, открытая, ее можно найти как на сайте застройщика, так и запросить вместе со всеми перечисленными выше документами.

Кстати, сам текст ДДУ — это всегда однотипный документ, а застройщики крайне редко соглашаются на изменение типовых условий договора по просьбе покупателя. «Шлифовка» договора под конкретного клиента может занять от нескольких дней до 2−3 недель (в зависимости от структуры компании), а поэтому доставляет застройщику лишние хлопоты. «Кроме того, потенциальные дольщики зачастую заявляют требования, противоречащие положениям 214-ФЗ. Согласно нашей практике, примерно 90% требований потенциальных дольщиков снимаются после разъяснения положений законодательства со ссылками на конкретные статьи», — уверяет Логинов.

При выборе застройщика, не лишним будет помнить и то, чем он отличается от девелопера. Компанию, реализующую квартиру по ДДУ, принято называть девелопером (с учетом практики западных стран). Однако в законодательстве такого термина нет: 214-ФЗ и Градостроительный кодекс РФ оперируют термином «застройщик», говорит эксперт.

Отличить застройщика от девелопера довольно просто. Застройщик — это лицо, владеющее земельным участком и осуществляющее строительство многоквартирного дома. Договоры участия в долевом строительстве заключаются именно с застройщиком. Девелопер — это материнская компания, которая объединяет нескольких застройщиков и продвигает строительные проекты под общим брендом.

Это нормальная практика, уточняет Логинов, как и то, что застройщиков создают под конкретный проект за полгода-год до начала реализации, поэтому проверяя застройщика, у которого собираетесь покупать «первичку» не забудьте поискать информацию о его «семье».